Покупка недвижимости не состоялась. Как вернуть аванс?

Иногда ситуация при покупке недвижимости складывается таким образом, что даже внесение аванса за выбранную квартиру не является решающим фактором при отказе от совершения сделки. Естественно, что терять деньги, переданные продавцу, не хочется. Можно ли их вернуть и каким образом это можно сделать? По данным статистики каждая пятая сделка купли-продажи недвижимости происходит с заранее оговоренной передачей аванса продавцу квартиры или дома. Но при срыве сделки на практике бывает сложно вернуть уплаченную сумму, которая довольно велика. Продавец не хочет отдавать полученный аванс, мотивируя это виной покупателя в несостоявшейся сделке

Что такое аванс при покупке недвижимости?

Это денежные средства, передаваемые продавцу заранее в счет погашения полной стоимости объекта. Обычно аванс передается продавцу на основании письменного соглашения, в котором указаны предварительные условия сделки. Если сделка по какой-то причине не состоялась, аванс в полном объеме возвращается покупателю. Документом, в котором оговорена передача аванса, может быть как письменная расписка, так и предварительный договор, в котором прописаны условия и сроки получения и возврата аванса, а также сроки подписания основного договора купли-продажи. Имея на руках такой документ, подписанный обеими сторонами, казалось бы, можно быть спокойным за свои деньги. Но так ли это на самом деле? Если посмотреть на такую ситуацию с юридической точки зрения, то окажется, что такие действия противоречат действующему законодательству. В соответствии с ним внесенный аванс – это своего рода декларация о намерениях купить объект недвижимости, а не обязательство это сделать. А деньги, переданные в качестве аванса, это сумма, которую надо вернуть покупателю, в том случае, если сделка не состоялась, вне зависимости от причин. 

Часто потенциальные участники сделки, передавая деньги, путают понятия между авансом и задатком и именно на этом основании продавцы отказываются возвращать полученные средства в случае несостоявшейся покупки. В чем разница между этими понятиями? Что такое аванс при покупке недвижимости было описано выше. Это подтверждение намерения о приобретении жилья, не являющееся финансовым обеспечением самой сделки. Так как этот процесс не является непосредственно самой сделкой, то в случае несостоявшейся покупки даже простой расписки, заключенной в письменной форме, будет достаточно для подтверждения факта передачи денег. И если дело дойдет до суда, то этот документ будет для суда достаточным аргументом для принятия решения в пользу стороны, передавшей денежные средства.

Если посмотреть нормы закона, то следует обратить внимание, что задаток должен быть возвращен, если сделка не состоялась по вине продавца. Если сделка не состоялась по вине покупателя, то в соответствии со ст. 381 ГК РФ задаток на законных основаниях остается у продавца. Что касается аванса, то он возвращается в любом случае, если сделка не состоится. Ст. 421, 1102, 422 ГК РФ вообще запрещают включать в предварительное соглашение или договор какие-либо требования к ответственности каждой из сторон. Имеющаяся на руках потенциального покупателя расписка об уплате аванса является подтверждением того, что переданная сумма – это именно аванс, а не что-либо другое. Российские суды на этом основании часто даже не рассматривают любые другие аргументы продавцов и принимают решение в пользу потенциального покупателя. Но есть ситуации, когда аванс покупателю не возвращается. В каких случаях это происходит? Чаще от личной невнимательности покупателя при подписании договора. Не все относятся внимательно, подписывая такие важные документы как предварительный договор при покупке квартиры или документ о передаче аванса. В таком случае суд не поможет вернуть покупателю деньги, которые он передал. 

Что чаще всего бывает причиной отказа?

Это наличие фразы в дополнительном соглашении к договору о том, что в случае отказа покупателя от сделки переданные им средства остаются у продавца как компенсация за моральный ущерб или штраф за отказ от сделки. В предварительном договоре эта фраза может отсутствовать и, изучив договор, покупатель его подписывает, не уделяя должного внимания дополнительным соглашениям и другим сопутствующим документам. А именно там могут быть прописаны условия, которые являются существенными для покупателя. В этом случае суд вполне справедливо примет сторону продавца, отказав покупателю в возврате денежных средств.

На что стоит обратить внимание при подписании такого документа? 

  • указание точной стоимости приобретаемой недвижимости. На факт возврата аванса это никак не повлияет, но может уберечь от необоснованного повышения цены по желанию продавца
  • указание точной суммы передаваемого аванса
  • срок завершения сделки
  • точная характеристика объекта недвижимости
  • наличие подписей обеих сторон.

Чтобы учесть все ньюансы в таком непростом деле как покупка квартиры, составление договора и ведение сделки лучше доверить юристу, который будет присутствовать при подписании всех документов, таким образом сведя к минимуму наличие спорных моментов.