Капитальный ремонт в новостройке - как, когда и зачем нужно платить

Приобретение квартиры в только что построенном доме дает основание надеяться, что первые несколько лет проживания в новой квартире жильцам не придется нести расходы на оплату взносов на капитальный ремонт. Все выглядит таким новым – подъезды чистые, лестничные пролеты и площадки в полной сохранности, лифты работают безукоризненно, а работа коммуникаций еще не доставляет никакого беспокойства. Поэтому перспектива ремонта общедомового имущества выглядит далекой. Но получение платежки с суммой оплаты за капремонт вызывает удивление у владельцев квартир. Поэтому вопросы о том, что же считается новостройкой с точки зрения законодательства, сколько лет новостройки не платят за капремонт и когда возникает обязанность у владельцев недвижимости оплачивать взносы при покупке квартиры в новостройке, являются очень актуальным.

Не многие покупатели квартиры в новом доме знают, что основным критерием отнесения дома к новостройке является дата его сдачи застройщиком. Внешний вид дома, степень изношенности и работоспособность коммуникаций, состояние инфраструктуры в этом случае значения не имеют. В соответствии с Жилищным кодексом и внесенными в 2015 году поправками, новостройкой признается постройка, которая сдана после 1 июля 2016 года.  В кодексе отсутствует информация об освобождении собственников квартир в  новостройках от оплаты взносов на капитальный ремонт (КР). Откуда тогда взялась информация об освобождении от взносов на 5 лет с даты сдачи дома? И сколько лет или месяцев можно не платить за капремонт?  Оказывается, пять лет это срок гарантии организации-застройщика, в течение которого она обязана устранять все неисправности в сданном доме. В этот период застройщик своими силами, без помощи управляющей компании и Фонда капитального ремонта (ФКР) обязан устранить проблемы, связанные с эксплуатацией дома и касающиеся общедомового имущества. Но этот срок никак не связан с оплатой или не оплатой за капитальный ремонт.

Так надо ли платить за капитальный ремонт новостройки, если дом еще на гарантии у застройщика?

В Жилищном кодексе определен перечень лиц, освобожденных от уплаты взносов, но владельцев жилплощади в новостройках в этом списке нет. По закону собственники должны оплачивать взносы в ФКР своего многоквартирного дома (МКД). Но в большинстве субъектов РФ региональные законодатели имеют право предоставить собственникам недвижимости в новостройках льготу по уплате взносов на капремонт. Срок действия этой льготы может составлять от нескольких месяцев до пяти лет. Пять лет это максимальный период действия льготы, который определен в нормативных документах конкретного региона. Жилищный кодекс РФ в ст.170 п. 5.1 разрешает местным властям разработать собственную программу по капитальному ремонту, в которой, наряду с другими вопросами, определяется и максимальный срок, в течение которого жильцы новостроек могут не платить взносы на ремонт общедомового имущества и инженерных коммуникаций. По закону он составляет пять лет. Такой срок выбран не случайно. Ведь выявление и устранение недостатков в новостройке первые 5 лет осуществляются компанией-застройщиком в рамках гарантийного обслуживания дома. Но законодатель определил условие, которое является необходимым для получения льготы по уплате взносов. Это включение дома в региональную программу КР. Только жильцы МКД, вошедших в эту  программу, имеют право на льготные условия по оплате взносов на капремонт.

Как новостройки включают в капитальный ремонт?

Для того, чтобы войти в региональную программу,  собственники жилья в новостройке должны сначала решить несколько вопросов:

1. Определиться с формой управления многоквартирным домом. Закон предлагает два варианта:

  • управляющая компания.
  • товарищество собственников жилья.

2. Подобрать способ формирования Фонда капитального ремонта своего МКД. Здесь возможны три варианта:

  • перечислять денежные средства на общий счет, находящийся у регионального оператора
  • перечислять взносы на специальный счет своего дома, также находящийся у регионального оператора
  • сформировать спецсчет в ТСЖ или УК.

Способ формирования Фонда имеет важное значение для жильцов дома, так как он определяет возможность распоряжаться собранными на цели КР денежными средствами. Выбор первого варианта подразумевает передачу денег в распоряжение регионального оператора,  а следующие два варианта предусматривают возможность распоряжаться накопленными средствами  жильцам дома.

Когда новостройки включают в программу капитального ремонта?

После выполнения этих организационных мероприятий новостройку включают в Региональную программу КР. Список объектов в программе каждый год пополняется. Данные по каждому объекту недвижимости конкретизируются  указанием  года проведения работ по программе капремонта, который определяется с учетом показателей износа жилого фонда в среднем по региону.

Когда начинают брать взносы на капремонт с новостройки?

ЖК РФ  в соответствии с п.3 ст.169 предусматривает отсрочку  по уплате взносов с момента зачисления строения в программу КР. Эта отсрочка составляет не менее трех и не более восьми месяцев, начиная с месяца, в котором была опубликована региональная программа, в списках которой появился МКД. Но на практике этот срок определяется решением местных властей и не может превышать пять лет. По окончании этого срока появление в почтовых ящиках квитанций на уплату взносов на капремонт является вполне законным. Таким образом, на вопрос «Когда новостройки начинают платить за капремонт» можно ответить так – по окончании срока, определенного региональным законодательством (до пяти лет), с момента постановки новостройки в программу КР. Эти правила касаются всех собственников недвижимости в МКД.

Но существуют категории граждан, которых государство освободило от платежей или предоставило возможность частичной оплаты. Это касается пожилых людей и инвалидов, а именно:

  • одинокие граждане старше 80 лет (предоставляется 100% скидка)
  • одинокие неработающие граждане старше 70 лет (предоставляется 50% скидка)
  • инвалиды 1 или 2 группы, дети инвалиды и их родители (предоставляется скидка 50%)
  • ветераны и инвалиды Великой Отечественной войны,  ветераны боевых действий, труженики тыла и некоторые другие категории.

Полный список льготников можно уточнить в службе соцзащиты по месту жительства. Необходимо помнить, что льгота носит заявительный характер. Для ее назначения надо лично обратиться в соцзащиту.

Как расходуются средства Фонда капитального ремонта?

Капремонт здания подразумевает восстановление в процессе ремонта технических характеристик дома или их существенное улучшение. Поэтому в список работ, определенных законодательством, включены:

  • ремонт или замена кровли
  • укрепление или ремонт фундамента
  • ремонт или замена инженерных коммуникаций
  • ремонт фасадов и балконных конструкций

и некоторые другие работы.

Таким образом, средства Фонда расходуются прежде всего на выполнение ремонтных работ.

В случае, если жильцами выбран вариант формирования Фонда с возможностью распоряжаться накопленными средствами, они могут принять решение на собрании жильцов и сами решить, какие работы и когда надо провести. В этом случае управляющая компания может только посоветовать, но окончательное решение по всем вопросам принимается собранием жильцов. Жильцы сами нанимают подрядную организацию, осуществляют контроль за расходованием средств и качеством выполнения работ. Такая форма сбора взносов дает уверенность, что  средства будут использованы только на нужды дома. Снять средства со спецсчета можно только при предъявлении документа, подтверждающего целевое назначение трат. Если на спецсчете дома не хватает денежных средств, а ремонт делать надо, то можно взять кредит на его проведение и расплачиваться по мере поступления взносов на капремонт от жильцов дома.

К сожалению, не все собственники квартир считают нужным своевременно оплачивать платежи в ФКР. Но такие просрочки могут обернуться для собственника большими финансовыми потерями:

  • если платеж задержан на два месяца, то в соответствии со ст.155 ЖК РФ начинается начисление пени за каждый день просрочки
  • если платеж не поступил в течение шести месяцев, то региональный оператор может подать в суд для взыскания долга. В этом случае должнику, кроме основного платежа, надо будет погасить штрафы, пени и другие судебные издержки
  • если решение суда не было своевременно исполнено, то к должнику применяются более суровые санкции, вплоть до ареста имущества.

Важным дополнением к вопросу о задолженности является то, что долги по платежам за капремонт не списываются, платить все равно придется.

Какие выводы можно сделать, отвечая на вопрос «Как новостройки должны платить за капремонт?»

  1. Законом не предусматривается освобождение жителей новостройки от  платежей за капремонт.
  2. Жителям новостройки может быть предоставлена отсрочка по платежам на основании местного законодательства. Срок отсрочки можно узнать на сайте местной администрации. Отсрочка предоставляется на основании письменного коллективного заявления жильцов дома в местную администрацию.
  3. Льготники, список которых можно уточнить в службе соцзащиты, освобождены от уплаты взносов полностью или частично.
  4. Для собственников квартир в новостройке оптимальным является аккумулирование средств на спецсчете своего МКД  для решения будущих проблем дома при КР и контроля за расходованием средств.